Data & cakupan
Data dari Rumah1232.933 listingTanggal data: 3 November 2026
Hanya mencakup rumah di Makassar, Gowa, dan Maros. Semua angka berasal dari harga iklan, bukan harga transaksi.
- Sumber: iklan Rumah123, hanya di Makassar, Gowa, Maros. Iklan dari kota lain dibuang.
- Dari 2.933 listing, 2.799 adalah rumah dan 2.795 di antaranya mendapat label harga.
- Foto ditampilkan langsung dari Rumah123 dan hak ciptanya milik penjual atau agen; CekBalla tidak menyimpannya. Nomor telepon dan data pribadi pengiklan tidak ditampilkan.
- Data diperbarui dengan menjalankan ulang pipeline pada data scraping baru.
Estimasi harga
Setiap listing mendapat rentang harga pasaran dan label apakah harga iklannya di bawah, sesuai, atau di atas pasaran.
1. Baseline
Median harga per m² bangunan di kecamatan yang sama, dikali luas bangunan. Rentangnya memakai persentil 25 dan 75 kecamatan itu. Kecamatan yang kosong diisi dari area di tautan iklan, lalu dari median kotanya (Makassar, Gowa, atau Maros).
2. Model
Regresi pada logaritma harga dengan fitur luas tanah, luas bangunan, kamar tidur, kamar mandi, lantai, sertifikat, kondisi, kecamatan, dan fasilitas (kolam renang, keamanan 24 jam, one gate, posisi hook). Model dipakai hanya bila galatnya lebih kecil dari baseline: galat median model 19,5% dibanding baseline 24,3%.
3. Rentang
Estimasi tengah dikali kuantil galat model pada data uji, yaitu sekitar 78% sampai 129% dari estimasi tengah. Dengan begitu lebar rentang jujur terhadap ketidakpastian.
Apa itu galat median (MdAPE) dan persentil?
MdAPE adalah nilai tengah selisih persen antara estimasi dan harga iklan sebenarnya pada data uji. Angka 19,5% berarti separuh estimasi meleset kurang dari itu dan separuh lainnya lebih.
Persentil menunjukkan posisi sebuah nilai dalam urutan. Persentil 25 berarti 25% rumah lebih murah dari nilai itu. Di Kalkulator, "lebih mahal dari 70% rumah sejenis" berarti 70% rumah pembanding harganya di bawah harga rencana Anda.
Mengapa jarak ke pusat kota dan bandara tidak dipakai?
Penjual tidak mengisinya di Kalkulator, sedangkan model yang sama dipakai di Jelajah dan Kalkulator.
Aturan label harga
Rasio = harga iklan dibagi estimasi tengah.
| Rasio | Label | Warna |
|---|---|---|
| Di bawah 0,85 | Lebih murah dari rumah serupa | Biru |
| 0,85 sampai 1,15 | Harga wajar | Abu-abu |
| Di atas 1,15 | Lebih mahal dari rumah serupa | Oranye |
| Di bawah 0,6 atau di atas 1,8 | Harga perlu dicek | Merah |
Label "Harga tidak biasa" menggantikan tiga label lainnya dan mengurangi skor 30 poin.
Tingkat keyakinan
| Listing pembanding di kecamatan yang sama | Keyakinan |
|---|---|
| 30 atau lebih | Tinggi |
| 10–29 | Sedang |
| Di bawah 10 | Rendah ("data pembanding sedikit") |
Listing tanpa label
- Tanpa luas bangunan atau harga: tampil Data tidak cukup.
- Tanah, ruko, kos, dan apartemen tidak diberi label.
- Rumah subsidi (harga tepat Rp173 juta, atau ditandai subsidi dengan harga sampai Rp200 juta) dan aset lelang bank diberi label Harga ditetapkan program/bank dan tidak dibandingkan dengan pasar umum.
Skor listing
Skor 0–100 membantu menyaring iklan janggal di halaman Jelajah. Skor dimulai dari 100, lalu dikurangi setiap kali sebuah aturan terpenuhi, dengan batas bawah 0. Skor tidak menuduh siapa pun: kategorinya "perlu dicek" dan "waspada", bukan tuduhan penipuan.
| Aturan | Kondisi | Tingkat | Pengurangan | Listing terkena |
|---|---|---|---|---|
| Kemungkinan salah ketik harga | Harga per m² bangunan di atas Rp100 juta, atau harga di atas Rp50 M untuk LB di bawah 1.000 m². | Tinggi | −40 | 23 |
| Harga tidak biasa | Rasio harga terhadap estimasi di bawah 0,6 atau di atas 1,8. | Tinggi | −30 | 328 |
| Ukuran tidak masuk akal | LB di bawah 20 m², LB lebih dari 4 kali LT, atau LB per lantai lebih dari 1,2 kali LT. | Sedang | −20 | 75 |
| Iklan duplikat | Isi iklan sama dengan iklan lain. | Sedang | −15 | 345 |
| Iklan sangat lama | Tayang lebih dari 365 hari. | Sedang | −15 | 514 |
| Iklan lama | Tayang 181–365 hari. | Rendah | −5 | 534 |
| Data tidak lengkap | Kamar tidur, kondisi, atau carport kosong. Daya listrik tidak dihitung karena kosong di hampir separuh listing. | Rendah | −2 per isian, maks −6 | 1.205 |
| Deskripsi sangat pendek | Deskripsi kurang dari 100 karakter (termasuk iklan tanpa deskripsi). | Rendah | −5 | 289 |
Jumlah dihitung dari 2.933 listing di Makassar, Gowa, dan Maros. Satu listing bisa terkena beberapa aturan.
Kategori skor
- Baik80–100
- Perlu dicek60–79
- WaspadaDi bawah 60
Kalkulator harga jual
Kalkulator memakai model dan aturan label yang sama dengan halaman Jelajah, sehingga angkanya konsisten. Perhitungan berjalan langsung di browser Anda dari koefisien model, tanpa server.
- Rentang wajar adalah estimasi tengah dikali kuantil galat model, sama seperti di langkah 3 di atas.
- Rumah pembanding adalah listing di kecamatan yang sama dengan luas bangunan ±25% dan kamar tidur ±1. Pembanding yang sudah lama tayang menandakan harga yang mungkin terlalu tinggi.
- Posisi harga rencana dihitung dari semua rumah pembanding tersebut dan hanya ditampilkan bila ada minimal 5 rumah.
- Isian tersimpan di tautan, jadi hasil bisa dibagikan atau dibuka lagi.
Batasan data
- Semua angka berasal dari harga iklan, bukan harga transaksi. Harga akhir biasanya lewat tawar-menawar.
- Estimasi bukan penilaian resmi. Untuk transaksi, gunakan jasa penilai (KJPP).
- CekBalla tidak memeriksa legalitas, kondisi fisik, atau kebenaran iklan.
- Kecamatan dengan sedikit listing punya keyakinan rendah dan ditandai "data pembanding sedikit".
- Kombinasi ukuran yang jarang ada di data bisa menghasilkan estimasi yang kasar.
- Sebagian iklan tidak mencantumkan tanggal tayang, sehingga aturan umur iklan tidak berlaku untuknya.